RB-AKTU­ELL

RB aktu­ell – Das Wirt­schafts­rechts­team von RB informiert:

Coro­na: Kün­di­gung von Mietverhältnissen

Die mitt­ler­wei­le revi­dier­te Ankün­di­gung von Adi­das, Deich­mann und H&M, die Miet­zah­lun­gen für ihre geschlos­se­nen Läden ab April voll­stän­dig ein­zu­stel­len, hat für Auf­re­gung gesorgt. Unab­hän­gig davon stellt sich für vie­le Unter­neh­men die Fra­ge, wie sie mit den lau­fen­den miet- oder pacht­recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen umge­hen, wenn die betrof­fe­nen Gewer­be­flä­chen nicht oder nur sehr stark ein­ge­schränkt für ihren Gewer­be­be­trieb genutzt wer­den kön­nen. Kön­nen Unter­neh­men ihre Miet­zah­lun­gen ab April tat­säch­lich ein­fach ein­stel­len und, wenn ja, mit wel­chen Kon­se­quen­zen? Und wel­che Maß­nah­men soll­ten Ver­mie­ter tref­fen, um einer­seits ihre Mie­ter zu unter­stüt­zen, gleich­wohl ande­rer­seits aber auch ihre eige­nen Inter­es­sen wahr­zu­neh­men? Und wel­che neu­en Rege­lun­gen hat der Gesetz­ge­ber hier­zu getrof­fen? Wir fas­sen zusammen:

  1. Gesetz­li­che Ausgangslage

Grund­sätz­lich kön­nen Miet­ver­hält­nis­se vom Ver­mie­ter aus wich­ti­gem Grund außer­or­dent­lich frist­los gekün­digt wer­den, wenn (i) der Mie­ter für zwei auf­ein­an­der fol­gen­de Ter­mi­ne mit der Ent­rich­tung der Mie­te oder eines nicht uner­heb­li­chen Teils der Mie­te oder (ii) in einem Zeit­raum, der sich über mehr als zwei Ter­mi­ne erstreckt, mit der Ent­rich­tung der Mie­te oder in Höhe eines Betra­ges, der die Mie­te für zwei Mona­te erreicht (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), in Ver­zug ist. Zwar setzt der Ver­zug grund­sätz­lich auch immer ein Ver­schul­den vor­aus. Es ist aber all­ge­mein aner­kannt, dass dem Ver­zug mit einer Geld­for­de­rung auch nicht ent­ge­gen­steht, wenn der Schuld­ner sich die erfor­der­li­chen Geld­mit­tel – auch ohne sein Ver­schul­den — – nicht recht­zei­tig beschaf­fen konn­te (die Recht­spre­chung sagt dazu: „Geld hat man zu haben.“). War­um der Mie­ter also mit der Mie­te in Rück­stand gerät, ist für den Ver­zugs­be­ginn und damit auch die Kün­di­gungs­mög­lich­keit des Ver­mie­ters grund­sätz­lich inso­weit unbeachtlich.

  1. Pan­de­mie­be­ding­te Beson­der­hei­ten und COVID-Abmilderungsgesetz

Es ist zu erwar­ten, dass vie­le Unter­neh­men nicht über aus­rei­chen­de finan­zi­el­le Mit­tel ver­fü­gen, um wäh­rend der staat­li­chen Maß­nah­men zur Bekämp­fung der COVID-19-Pan­de­mie ihre lau­fen­den Miet­zah­lungs­ver­pflich­tun­gen unver­än­dert erfül­len zu kön­nen. Eben­falls steht zu erwar­ten, dass vie­le Unter­neh­men wäh­rend der pan­de­mie­be­ding­ten Son­der­si­tua­ti­on die ver­füg­ba­re Liqui­di­tät vor­ran­gig für die Bezah­lung ihrer Mit­ar­bei­ter sowie für ande­re Gläu­bi­ger ver­wen­den wol­len oder müssen.

Die­ses Pro­blem ist der Gesetz­ge­ber in dem Gesetz zur Abmil­de­rung der Aus­wir­kun­gen Fol­gen der COVID-19-Pan­de­mie im Zivil‑, Insol­venz- und Straf­ver­fah­rens­recht vom 27. März 2020 (BT-Drs. 19/​18110BGBl. I 2020, Sei­te 569 ff.) ange­gan­gen und hat das Recht der Ver­mie­ter zur Kün­di­gung von Miet­ver­hält­nis­sen über Grund­stü­cke oder über Räu­me eingeschränkt:

  • Wegen Miet­schul­den aus dem Zeit­raum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 dür­fen Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis nicht kün­di­gen, sofern die Nicht­leis­tung der Mie­te auf den Aus­wir­kun­gen der COVID-19-Pan­de­mie beruht. „Mie­te“ bedeu­tet hier die Kalt­mie­te zuzüg­lich der lau­fen­den Betriebs- und Neben­kos­ten. Die­se Rege­lung gilt für Pacht­ver­hält­nis­se
  • Die­se Kün­di­gungs­be­schrän­kung endet mit Ablauf des 30. Juni 2022. Etwai­ge Miet­rück­stän­de müs­sen daher bis spä­tes­tens zum 30. Juni 2022 aus­ge­gli­chen sein, andern­falls kann dem Ver­mie­ter nach die­sem Tag wie­der das Kün­di­gungs­recht zustehen.
  • Der Zusam­men­hang zwi­schen der COVID-19-Pan­de­mie und der Nicht­leis­tung ist durch den Mie­ter glaub­haft zu machen.
  1. Vor­läu­fi­ge Bewer­tung der neu­en Rechtslage

a) Kei­ne Aus­set­zung der Pflicht zur Mietzahlung

Der Gesetz­ge­ber hat nur das Kün­di­gungs­recht ein­ge­schränkt, jedoch die Pflicht zur Miet­zah­lung weder aus­ge­setzt noch gestun­det. Die Ver­pflich­tung der Mie­ter zur frist­ge­rech­ten Zah­lung der Mie­te (mit Neben­kos­ten) bleibt – vor­be­halt­lich ande­rer Rechts­in­sti­tu­te (z. B. Unmög­lich­keit, Man­gel­ge­währ­leis­tungs­recht, Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge) – unver­än­dert bestehen. Mie­ter und Päch­ter müs­sen ihre Ver­bind­lich­kei­ten des­halb grund­sätz­lich wei­ter­hin frist­ge­recht erfül­len und kön­nen bei nicht frist­ge­rech­ter Leis­tung in Ver­zug gera­ten. Eine geson­der­te Mah­nung des Ver­mie­ters ist für den Ver­zugs­be­ginn nach der typi­schen Ver­trags­ge­stal­tung nicht erfor­der­lich. Die Ver­zugs­zin­sen betra­gen bei gewerb­li­chen Mie­tern der­zeit 9,9 Pro­zent­punk­te über dem Basis­zins­satz (seit dem 1. Janu­ar 2020 ist dies ein Zins­satz von 8,12 % p. a.).

b) „Ver­wen­dung“ der Kau­ti­on zur Ver­rech­nung aus­ge­setz­ter Mieten

Der Gesetz­ge­ber hat die Mög­lich­keit, nicht bezahl­te Mie­ten mit einer geleis­te­ten Kau­ti­on zu ver­rech­nen, nicht beschränkt. Im Gewer­be­raum­miet­recht kann der Ver­mie­ter des­halb nach einer Ankün­di­gung wei­ter­hin wegen For­de­run­gen aus dem lau­fen­den Miet­ver­hält­nis auf die Kau­ti­on zugrei­fen kann, wenn sich der Mie­ter im Ver­zug befin­det und die For­de­rung nicht bestrei­tet. Somit kön­nen Gewer­be­ver­mie­ter -– anders als der Wohn­raum­ver­mie­ter — – im Fal­le eines Miet­aus­falls wegen der Coro­na-Kri­se grund­sätz­lich auf die Kau­ti­on zugrei­fen, zumin­dest solan­ge der Mie­ter nicht widerspricht.

c) Kün­di­gung aus ande­ren Grün­den wei­ter­hin möglich

Der Gesetz­ge­ber hat die Kün­di­gungs­mög­lich­keit im Übri­gen nicht beschränkt. Kün­di­gun­gen aus ande­ren Grün­den blei­ben wei­ter­hin mög­lich. Der Ver­mie­ter kann das Miet­ver­hält­nis ins­be­son­de­re wegen einer sons­ti­gen Ver­trags­ver­let­zung des Mie­ters unter den wei­te­ren gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen kün­di­gen. Eben­so kann der Ver­mie­ter unbe­fris­te­te Geschäfts­raum­miet­ver­trä­ge unter Ein­hal­tung der ordent­li­chen Kün­di­gungs­fris­ten kündigen.

d) COVID-19-Pan­de­mie wohl kein Mietmangel 

Der Gesetz­ge­ber hat nicht dazu Stel­lung genom­men, ob die Maß­nah­men bzw. Beschrän­kun­gen im Zusam­men­hang mit der COVID-19-Pan­de­mie einen Miet­man­gel dar­stel­len und den Mie­ter gege­be­nen­falls zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen. Die­se Fra­ge ist aktu­ell sehr streitig.

Nach dem der­zei­ti­gen Stand ist davon aus­zu­ge­hen, dass Mie­ter auf­grund der all­ge­mei­nen Rege­lun­gen des Miet­rechts nicht berech­tigt sind, wegen der
Unmög­lich­keit der Nut­zung der Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch infol­ge der COVID-19-Pan­de­mie die Mie­te zu min­dern. Betriebs­schlie­ßun­gen oder ‑beschrän­kun­gen, die an den Betrieb des Mie­ters und nicht an die Miet­sa­che selbst anknüp­fen, stell­ten nach der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung regel­mä­ßig kei­nen Man­gel der Miet­sa­che dar. Zudem beinhal­ten vie­le Gewer­be­raum­miet­ver­trä­ge die aus­drück­li­che Rege­lung, dass der Mie­ter dafür ver­ant­wort­lich ist, dass der von ihm beab­sich­tig­te Geschäfts­zweck in den gemie­te­ten Räum­lich­kei­ten mög­lich ist und bleibt. Eine Miet­min­de­rung infol­ge von „Umfeld­män­geln“ kommt grund­sätz­lich nur in Betracht, wenn der Man­gel für den Ver­mie­ter vor­her­seh­bar war. Bei der COVID-19-Pan­de­mie han­delt es sich aller­dings um ein (auch für den Ver­mie­ter) nicht vor­her­seh­ba­res Risi­ko, so dass eine Miet­min­de­rung aus die­sem Grund unse­res Erach­tens aus­ge­schlos­sen ist.

Mie­ter könn­ten aller­dings argu­men­tie­ren – so bspw. Adi­das –, dass Nut­zung gemäß dem Miet­zweck der­zeit objek­tiv nicht mög­lich ist und damit die geschul­de­te Gewäh­rung des ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs auch sei­tens des Ver­mie­ters nicht erfüllt wer­den kann. Mie­ter könn­ten daher ver­su­chen, über das Insti­tut der Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge eine (vor­über­ge­hen­de) Anpas­sung der Mie­te zu ver­lan­gen. Die­se Fra­ge wird aller­dings nicht kurz­fris­tig höchst­rich­ter­lich ent­schie­den wer­den. Viel­mehr wer­den sich die Gerich­te ver­mut­lich auch im Miet­recht noch in grö­ße­rem Umfang mit den Pro­ble­ma­ti­ken wegen der COVID-19-Pan­de­mie beschäf­ti­gen müs­sen. Wenn der Mie­ter unter Beru­fung auf die COVID-19-Pan­de­mie des­halb eigen­mäch­tig Tei­le der Mie­te nicht bezahlt, ent­steht für ihn das Risi­ko, dass er sie spä­ter nach einer rechts­kräf­ti­gen Ver­ur­tei­lung mit­samt von Zin­sen und Kos­ten zurück­be­zah­len muss.

  1. Fazit

Das Gesetz ist grund­sätz­lich zu begrü­ßen, da es der Siche­rung der Geschäfts­räu­me und damit ‑betrie­be obers­te Prio­ri­tät ein­räumt und damit die (recht­li­che) Stel­lung der mie­ten­den Unter­neh­men stärkt. Ob die gesetz­li­chen Rege­lun­gen aber genü­gen, wird sich erst in den nächs­ten Wochen und Mona­ten zei­gen. Es ist zu befürch­ten, dass die blo­ße Aus­set­zung der Kün­di­gungs­mög­lich­keit bei Nicht­zah­lung der Mie­te bis zum 30. Juni 2020 nicht aus­reicht, um die Fol­gen der jet­zi­gen Ein­schrän­kun­gen des Geschäfts­le­bens zu kom­pen­sie­ren. Eine Ver­län­ge­rung der staat­li­chen Maß­nah­men ist bereits in dem Abmil­de­rungs­ge­setz vor­ge­se­hen, wenn zu erwar­ten ist, dass das sozia­le Leben und die Erwerbs­tä­tig­keit einer Viel­zahl von Men­schen durch die COVID-19-Pan­de­mie wei­ter­hin in erheb­li­chem Maße beein­träch­tigt bleibt. Um wei­te­re Fra­gen und Aus­ein­an­der­set­zun­gen in der Zukunft zu ver­mei­den, soll­ten Mie­ter und Ver­mie­ter mög­li­cher­wei­se jetzt selbst aktiv werden:

Mie­tern ist zu raten, ihre aktu­el­le wirt­schaft­li­che Situa­ti­on und deren Ursa­chen zu doku­men­tie­ren, um die Vor­aus­set­zun­gen für den vor­über­ge­hen­den Kün­di­gungs­aus­schluss glaub­haft machen zu kön­nen. Kann ein Mie­ter bele­gen, dass sein Geschäft im engen zeit­li­chen Zusam­men­hang mit der COVID-19-Pan­de­mie ein­ge­bro­chen und durch die lau­fen­den Kos­ten sei­ne Liqui­di­tät auf­ge­braucht ist, so wird dies der Ver­mie­ter kaum wider­le­gen kön­nen. Anders wird dies aber bei Mie­tern sein, die ihr Geschäft trotz COVID-19-Pan­de­mie fort­füh­ren kön­nen, so etwa im Lebens­mit­tel­ein­zel­han­del, oder die über hohe Liqui­di­täts­re­ser­ven ver­fü­gen. Beruht die Nicht­leis­tung des Mie­ters dage­gen auf ande­ren Grün­den, zum Bei­spiel, weil er zah­lungs­un­wil­lig ist oder sei­ne Zah­lungs­un­fä­hig­keit ande­re Ursa­chen als die COVID-19-Pan­de­mie hat, ist die Kün­di­gung hin­ge­gen nicht ausgeschlossen.

Ver­mie­ter soll­ten über­le­gen, ob nicht eine ein­ver­nehm­li­che Rege­lung über aktu­el­len Zah­lun­gen und/​oder jeden­falls die Rück­füh­rung der einst­wei­len nicht geleis­te­ten, aber gleich­wohl fäl­li­gen Miet­zah­lun­gen in Betracht kommt, um die ent­spre­chen­de Dis­kus­si­on nicht erst nach dem 30. Juni 2022 vor dem Hin­ter­grund einer dann (erst) mög­li­chen Kün­di­gung zu füh­ren. Denk­ba­re Maß­nah­men, die zwi­schen den Par­tei­en getrof­fen wer­den kön­nen, sind Raten­zah­lungs­ver­ein­ba­run­gen, Stun­dungs­ver­ein­ba­run­gen, tem­po­rä­re Miet­re­du­zie­run­gen, ein­ma­li­ge Ver­mie­ter­zu­schüs­se oder aber die Ver­ein­ba­rung der Abtre­tung von (aktu­el­len oder künf­ti­gen) Ansprüchen.

Ger­ne unter­stüt­zen wir Sie bei allen dies­be­züg­li­chen Fra­gen, bei Ver­trags­ver­hand­lun­gen und/​oder der Umset­zung der ver­ein­bar­ten Maßnahmen.

Für das Gesell­schafts­rechts­team von RB beraten:

2020-05-07T10:53:07+02:00