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RB Aktu­ell - Coro­na: Neu­es bei gewerb­li­cher Mie­te und Pacht

Seit Beginn der Coro­na-Pan­de­mie wird in Deutsch­land unter Ver­mie­tern, Mie­tern und Fach­leu­ten dis­ku­tiert, ob und wel­che Aus­wir­kun­gen die Pan­de­mie auf die Miet­zah­lungs­pflich­ten hat. Da nicht alle Ver­trags­par­tei­en eine ein­ver­nehm­li­che gege­be­nen­falls vor­über­ge­hen­de Lösung gefun­den haben, wur­den auch zahl­rei­che Gerich­te mit den Fra­gen beschäf­tigt, ob die behörd­li­chen Schlie­ßun­gen oder das Aus­blei­ben von Kund­schaft auf­grund von Lock­down, Lock­down light oder ver­stärk­tem Online-Ein­kauf und die damit ver­bun­de­nen Umsatz­ein­bu­ßen einen Miet­man­gel begrün­den, zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen oder als Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge eine Anpas­sung des Miet­ver­tra­ges (und der Mie­te) begrün­den. Ers­te Ent­schei­dun­gen sind ver­öf­fent­licht und zei­gen unter­schied­li­che Wer­tun­gen: Wäh­rend das Land­ge­richt Mün­chen (Az. 3 O 4495/20) eine Mietan­pas­sung bestä­tig­te, lehn­ten das Land­ge­richt Hei­del­berg (Az. 5 O 66/20) und das Land­ge­richt Zwei­brü­cken (Az. HK O 17/20) dies ab. In den ers­ten bei­den Fäl­len sind Beru­fungs­ent­schei­dun­gen zu erwar­ten und bei erneut wider­sprüch­li­chen Ergeb­nis­sen ist eine Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) denkbar.

  1. Neue Ver­mu­tungs­re­ge­lung zu Stö­rung der Geschäftsgrundlage 

Nun ist der Gesetz­ge­ber aktiv gewor­den: Im „Gesetz zur wei­te­ren Ver­kür­zung des Rest­schuld­be­frei­ungs­ver­fah­rens und zur Anpas­sung pan­de­mie­be­ding­ter Vor­schrif­ten im Gesell­schafts-, Genos­sen­schafts-, Ver­eins- und Stif­tungs­recht sowie im Miet- und Pacht­recht“ vom 17. Dezem­ber 2020 (Druck­sa­che des Bun­des­ra­tes 761/20) ist in Arti­kel 10 eine Ände­rung des Ein­füh­rungs­ge­set­zes zum Bür­ger­li­chen Gesetz­buch vor­ge­se­hen, wonach fol­gen­der § 7 ein­ge­fügt wird:

(1) Sind ver­mie­te­te Grund­stü­cke oder ver­mie­te­te Räu­me, die kei­ne Wohn­räu­me sind, infol­ge staat­li­cher Maß­nah­men zur Bekämp­fung der COVID-19-Pan­de­mie für den Betrieb des Mie­ters nicht oder nur mit erheb­li­cher Ein­schrän­kung ver­wend­bar, so wird ver­mu­tet, dass sich inso­fern ein Umstand im Sin­ne des § 313 Abs. 1 des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs, der zur Grund­la­ge des Miet­ver­tra­ges gewor­den ist, nach Ver­trags­schluss schwer­wie­gend ver­än­dert hat.

(2) Abs. 1 ist auf Pacht­ver­trä­ge ent­spre­chend anzuwenden.“

Die Rege­lun­gen sind am 31. Dezem­ber 2020 in Kraft getre­ten. Sie sind auch auf Sach­ver­hal­te anwend­bar, die zum Zeit­punkt des Inkraft­tre­tens die­ses Geset­zes bereits abge­schlos­sen sind. Sie gel­ten also auch rückwirkend.

Die Rege­lung stellt eine gesetz­li­che Ver­mu­tung auf, die sich auf eine der Vor­aus­set­zun­gen der Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge nach § 313 Abs. 1 BGB bezieht. Es wird nun gesetz­lich ver­mu­tet, dass sich mit den staat­li­chen Maß­nah­men zur Bekämp­fung der COVID-19-Pan­de­mie ein Umstand, der zur Grund­la­ge des Miet­ver­tra­ges gewor­den ist, nach Ver­trags­schluss schwer­wie­gend ver­än­dert hat, wenn dadurch der Miet­ge­gen­stand für den Betrieb des Mie­ters nicht oder nur mit erheb­li­cher Ein­schrän­kung ver­wend­bar wird. Der Mie­ter muss zwar wei­ter­hin die ein­ge­schränk­te Ver­wend­bar­keit nach­wei­sen, nicht mehr aller­dings die schwer­wie­gen­de Ver­än­de­rung einer Vertragsgrundlage.

Die gesetz­li­che Ver­mu­tung ist aller­dings für den Ver­mie­ter wider­leg­lich. Ein Anspruch auf Anpas­sung des Miet­ver­tra­ges schei­det also (wie bis­lang) dann aus, wenn im Ein­zel­fall (und vom Ver­mie­ter erfor­der­li­chen­falls nach­ge­wie­sen) doch kei­ne schwer­wie­gen­de Ver­än­de­rung der Ver­trags­grund­la­ge vorliegt.

Die wei­te­ren Vor­aus­set­zun­gen des § 313 Abs. 1 BGB blei­ben durch die gesetz­li­che Rege­lung unbe­rührt: Ein Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB besteht nur dann, wenn (i) die Par­tei­en den Miet­ver­trag nicht oder mit ande­rem Inhalt geschlos­sen hät­ten, wenn sie die Ver­än­de­rung vor­aus­ge­se­hen hät­ten, (ii) dem Mie­ter unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls, ins­be­son­de­re der ver­trag­li­chen oder gesetz­li­chen Risi­ko­ver­tei­lung, das Fest­hal­ten am unver­än­der­ten Ver­trag nicht zuge­mu­tet wer­den kann und (iii) die Par­tei­en kei­ne abwei­chen­de Rege­lung im Miet­ver­tag getrof­fen haben. Letz­te­res kann etwa dann vor­lie­gen, wenn die Par­tei­en eine Anpas­sung des Ver­tra­ges bei äuße­ren Ein­flüs­sen z. B. erst ab dem sechs­ten Monat der Stö­rung vor­ge­se­hen haben (dar­auf hat etwa das LG Hei­del­berg abgestellt).

Auch bleibt die Rechts­fol­ge der Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge unbe­rührt. Eine Ver­trags­an­pas­sung kann nur im ange­mes­se­nen Umfang begehrt wer­den und sie kann eine Stun­dung der Mie­te, eine Her­ab­set­zung der Mie­te, gege­be­nen­falls eine Ver­klei­ne­rung der Miet­flä­che (und ent­spre­chen­der Redu­zie­rung der Gesamt­mie­te) oder eine Ver­kür­zung der Miet­dau­er beinhal­ten. Die­se Ein­zel­fall­fra­gen wer­den von der neu­en gesetz­li­chen Rege­lung also nicht beant­wor­tet und die Ver­trags­par­tei­en blei­ben des­halb wei­ter­hin im Unklaren.

  1. Beschleu­ni­gung des gericht­li­chen Verfahrens

Der Gesetz­ge­ber hat einen wei­te­ren bedeu­ten­den Schritt unter­nom­men, die Ver­trags­par­tei­en über einen mög­li­chen Anpas­sungs­an­spruch nicht all­zu lang im Unkla­ren zu las­sen. Gemäß Arti­kel 1 wur­de im Gesetz betref­fend die Ein­füh­rung der Zivil­pro­zess­ord­nung fol­gen­der § 44 eingefügt:

(1) Ver­fah­ren über die Anpas­sung der Mie­te oder Pacht für Grund­stü­cke oder Räu­me, die kei­ne Wohn­räu­me sind, wegen staat­li­cher Maß­nah­me zur Bekämp­fung der COVID-19-Pan­de­mie sind vor­ran­gig und beschleu­nigt zu behandeln. 

(2) In Ver­fah­ren nach Abs. 1 soll ein frü­her ers­ter Ter­min spä­tes­tens einen Monat nach Zustel­lung der Kla­ge­schrift stattfinden.“

Die­se Rege­lung soll dazu füh­ren, dass die unei­ni­gen Ver­trags­par­tei­en schon einen Monat nach Kla­ge­er­he­bung eine ers­te recht­li­che Ein­schät­zung des zustän­di­gen Gerichts über eine mög­li­che Miet­ver­trags­an­pas­sung und eine mög­li­che Her­ab­set­zung der Mie­te erhal­ten. Noch nicht abseh­bar ist, ob die Jus­tiz die ent­spre­chen­den Kapa­zi­tä­ten hat, um die zu erwar­ten­de Viel­zahl von „Schnell­ver­fah­ren“ über­haupt durch­füh­ren zu kön­nen. Aus der Sicht der Pra­xis ist die­se Beschleu­ni­gung des­halb zu begrüßen.

  1. Handlungsbedarf

Was heißt dies für Mie­ter und Vermieter?

Zunächst gibt die Rege­lung den Mie­tern Rücken­wind. Sie kön­nen sich nun auf eine gesetz­li­che Ver­mu­tung stüt­zen, wonach die COVID-19-Pan­de­mie eine Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge des Miet- bzw. Pacht­ver­tra­ges ist und des­halb ein Anspruch auf Anpas­sung des Miet- bzw. Pacht­ver­tra­ges bestehen könnte.

Offen und nicht gesetz­lich gere­gelt ist wei­ter­hin die Fra­ge, wie eine Anpas­sung des Miet- oder Pacht­ver­tra­ges kon­kret zu erfol­gen hat. In Betracht kom­men grund­sätz­lich eine Stun­dung der Mie­te oder eine vor­über­ge­hen­de Her­ab­set­zung der Mie­te. Wel­che Maß­nah­me der Anpas­sung gebo­ten und erfor­der­lich ist, ins­be­son­de­re in wel­cher Höhe eine Mie­te etwa her­ab­zu­set­zen ist, ist nach den kon­kre­ten Umstän­den des Ein­zel­falls fest­zu­le­gen. Da das Risi­ko der Ver­wen­dung der Miet­sa­che grund­sätz­lich beim Mie­ter liegt, sind prin­zi­pi­ell vom Mie­ter zahl­rei­che Maß­nah­men zur Kos­ten­re­duk­ti­on zu erwar­ten, etwa die Inan­spruch­nah­me staat­li­cher Hil­fen, Ein­spa­run­gen durch Kurz­ar­beit, Ent­las­sun­gen o. ä. Auf­grund der erfor­der­li­chen Ein­zel­fall­be­trach­tung wird es wei­ter­hin not­wen­dig sein, inten­si­ve Gesprä­che mit Mie­tern und Ver­mie­tern zu füh­ren und, da die­se nicht immer ein­ver­nehm­lich abge­schlos­sen wer­den, sind zahl­rei­che wei­te­re Gerichts­ent­schei­dun­gen zu erwarten.

Für Mie­ter gibt die neue gesetz­li­che Rege­lung einen wei­te­ren Hand­lungs­be­darf: Die Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge in § 313 BGB gilt prin­zi­pi­ell nur für sol­che Umstän­de, die bei Abschluss des Ver­tra­ges für kei­ne der Par­tei­en vor­her­seh­bar waren. Dies dürf­te also bei Ver­trags­ab­schlüs­sen ab April 2020 im Hin­blick auf die aktu­el­le COVID-19-Pan­de­mie nicht der Fall sein. Es bedarf also bei Neu­ab­schlüs­sen aus Mie­ter­sicht drin­gend einer ent­spre­chen­den „Coro­na-Klau­sel“. Eine sol­che Klau­sel ist grund­sätz­lich auch für Ver­mie­ter zu emp­feh­len, denn die aktu­el­le Unsi­cher­heit über die Rechts­la­ge bringt auch für die Ver­mie­ter Nach­tei­le mit sich.

  1. Fazit

Zunächst kann die neue gesetz­li­che Rege­lung vom Mie­ter zum Anlass genom­men wer­den, um mit dem Ver­mie­ter über eine Ver­trags­an­pas­sung zu ver­han­deln. Dabei hat aber immer noch eine indi­vi­du­el­le Erör­te­rung des Ein­zel­falls statt­zu­fin­den. Der Mie­ter hat zudem wei­ter­hin die kon­kre­ten Aus­wir­kun­gen auf sei­nen Betrieb und damit die Unzu­mut­bar­keit zur unver­än­der­ten Miet­zah­lung dar­zu­le­gen und gege­be­nen­falls nachzuweisen.

Wei­ter zielt die Geset­zes­än­de­rung auf eine Beschleu­ni­gung gericht­li­cher Ver­fah­ren über die Anpas­sung der Mie­te ab. Ob die Jus­tiz mit der zu erwar­ten­den Flut von Anpas­sungs­kla­gen tat­säch­lich so schnell umge­hen kann, bleibt abzuwarten.

Für den Gestal­tungs­be­darf von Miet- und Pacht­ver­trä­gen bleibt wei­ter zu beach­ten, dass Neu­ab­schlüs­se eine Klau­sel über die aktu­el­le COVID-19-Pan­de­mie ent­hal­ten sollten.

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Ger­ne unter­stüt­zen wir Sie bei allen dies­be­züg­li­chen Fra­gen, bei Ver­trags­ver­hand­lun­gen und/​oder der Umset­zung der ver­ein­bar­ten Maßnahmen.

Für das Gesell­schafts­rechts­team von RB bera­ten:

Dr. Phil­ipp Bolla­cherRA Chris­ti­an Die­ner, RAin Andrea Böttger